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阳泉市物业管理条例(草案)
发布日期:2022-09-27 07:25
来源:阳泉日报

关于《阳泉市物业管理条例(草案)》公开征求意见的公告 

  《阳泉市物业管理条例(草案)》已于2022年9月20日经阳泉市第十六届人民代表大会常务委员会第四次会议初次审议,为了贯彻民主立法原则,提高立法质量,现将《阳泉市物业管理条例(草案)》全文公布,公开征求社会公众意见。现将有关事宜公告如下:

  一、起止时间:2022年9月27日至10月27日。

  二、提出意见的方式:

  1.信函方式。将书面意见寄至阳泉市南大街19号阳泉市人大常委会法工委(邮政编码:045000),并请在信封上注明“《阳泉市物业管理条例(草案)》征求意见”。

  2.电邮方式。将意见建议发至yqrdfzw@163.com。

  3.传真方式。0353--2293409

  特此公告。

  阳泉市人大常委会办公室

  2022年9月27日

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 物业管理区域

  第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业 主

  第二节 业主大会

  第三节 业主委员会

  第四节 物业管理委员会

  第四章 物业服务

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

第一章 总 则 

  第一条【立法目的和依据】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方主体的合法权益,改善居民的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的住宅、非住宅物业管理及其监督。

  第三条【定义】本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者委托物业服务人管理等方式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护,以及维护环境卫生和相关秩序等活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第四条【基本原则】物业管理应当坚持公开公平、诚实守信原则,实行政府引导、业主自治、专业服务和社区治理相结合,形成党建引领、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理新格局。

  第五条【市、县(区)政府职责】市人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导,建立保障机制,将物业管理纳入基层社会治理体系。

  县(区)人民政府负责明确街道办事处、乡(镇)人民政府承担物业管理活动的工作机构和人员,并保障工作经费。

  第六条【部门职责】市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  县(区)住房和城乡建设主管部门按照规定职责具体负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  市、县(区)人民政府发展与改革、经济和信息、城市管理、公安、民政、财政、审计、规划和自然资源、市场监督管理、应急、消防等部门按照各自职责,做好物业管理的相关监督管理工作。

  第七条【街道乡(镇)职责】街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理活动。

  第八条【发挥行业协会作用】物业管理行业协会应当积极发挥行业指导和监督作用,推进行业标准化建设,加强行业自律管理,促进行业规范发展,维护物业服务人的合法权益。

  第九条【完善管理配套设施】建设单位在新建物业时应当在物业管理区域内配置功能设备齐全的物业管理用房和便民服务设施,以满足物业管理需求。

  新建物业依据新能源发展规划和业主需要,为安装停车充电基础设施预留场地、空间,配置相应的接入条件。已建成有条件的物业可以根据业主需要,经业主共同决定,逐步改造建设停车充电与换电设施。

  第十条【突发事件应对】发生突发事件,街道办事处、乡(镇)人民政府应当落实突发事件应急措施,指导物业服务人开展突发事件应对工作。物业服务人应当按照要求执行政府依法实施的应急措施,积极配合开展相关工作。业主应当遵守应急措施管理规定,配合物业服务人落实管控要求。

第二章 物业管理区域 

  第十一条【物业管理区域的划分标准】物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合方便居民生活和工作、物业管理、社区建设等因素划定。

  有下列情形之一的,物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于三万平方米。

  第十二条【分期开发和多个建设单位物业管理区域的划分】分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门可以根据其配套设施设备的使用情况划定物业管理区域:

  (一)配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;

  (二)配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第十三条【建成区物业管理区域的划分】旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府征求相关业主意见后,报物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门确定物业管理区域。

  第十四条【物业管理区域划分的争议解决】对物业管理区域划定有争议的,由物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门征求物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

  第十五条【物业管理区域的公示和建档】物业管理区域划分后,县(区)住房城乡建设行政主管部门应当在物业管理区域内公告,并建立物业管理区域档案。

  档案资料应当载明下列事项:

  (一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

  (二)共用设施设备情况;

  (三)建设单位、产权单位;

  (四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

  (五)物业服务人名称、管理时间。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会 

  第一节 业 主

  第十六条【业主】房屋的所有权人为业主。

  尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利,承担业主义务:

  (一)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的;

  (二)因继承取得房屋所有权的;

  (三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的;

  (四)基于商品房买卖合同等行为已经合法占有房屋的;

  (五)法律法规规定的其他情形。

  第十七条【业主的权利】业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)自行管理物业或委托物业服务人管理物业;

  (二)要求物业服务人按照约定提供服务;

  (三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (五)参加业主大会会议,行使投票权;

  (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (十)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第十八条【业主的义务】业主应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

  (五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时足额交纳物业费;

  (七)履行房屋安全使用责任;

  (八)按照规定分类投放生活垃圾;

  (九)法律法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。不得以放弃权利不履行义务。

  第十九条【物业使用人】物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规以及管理规约。

  第二节 业主大会

  第二十条【业主大会】一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主应当成立业主大会,选举业主委员会。但是,只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条【申请成立业主大会的条件】一个物业管理区域内,符合下列情形之一的,专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主可以向物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府申请成立业主大会:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑物面积达到百分之五十以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足百分之五十,但自第一个业主入住之日起满两年的。

  居(村)民委员会可以组织达到上述条件的业主提出申请。

  第二十二条【首次业主大会筹备组】街道办事处或者乡(镇)人民政府应当自收到成立业主大会书面申请之日起七个工作日内,向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形,商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人应当提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等印证材料。

  对符合业主大会成立条件的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内指导成立首次业主大会筹备组;不符合的,应当告知原因。

  筹备组一般由业主代表和街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区(村)党组织、居(村)民委员会、辖区公安派出所代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会代表担任,业主代表由街道办事处或者乡(镇)人民政府根据业主自荐或推荐确定。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

  筹备组成立后七日内应当将筹备组成员在物业管理区域内显著位置进行公示。

  第二十三条【首次业主大会的召开】筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会,并负责将下列事项在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)登记和确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

  (三)拟定管理规约和业主大会议事规则草案;

  (四)拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

  (六)完成首次业主大会会议的其他筹备工作。

  业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

  第二十四条【业主大会会议】业主大会按照业主大会议事规则的规定定期召开会议,每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主,将会议议题、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并向物业所在地的居(村)民委员会报备,居(村)民委员会应当派代表列席会议。

  业主大会会议可以灵活采用现场会议或者网络会议方式召开;采用网络会议召开的,应当建立电子投票系统进行表决。

  第二十五条【业主大会决定的事项】下列事项由业主大会决定:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员、候补委员;

  (三)确定或者调整物业服务方式、服务事项、服务等级、服务费用标准;

  (四)选聘或者解聘物业服务人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建或者重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共用部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)业主委员会委员和自聘物业服务人员的报酬;

  (十)公共收益等共有资金的管理和使用;

  (十一)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  前款规定的事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中,第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。其他事项,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二十六条【业主表决权的行使】业主可以自行参加业主大会,也可以委托他人参加业主大会。委托他人参加业主大会的,被委托人应当提供委托人和本人的身份证明材料、授权委托书、不动产产权证明等材料,并按照委托权限行使表决权。

  第二十七条【业主大会的决定】业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。

  业主大会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的市、县(区)住房城乡建设行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三节 业主委员会

  第二十八条【业主委员会的产生、组成和任期】业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。

  业主委员会由五至十五人单数组成,每届任期为三至五年,可以连选连任。任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补剩余任期。

  第二十九条【业主委员会委员的选举条件】业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,同时符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、热心公益事业,责任心强、具有一定的组织能力;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)未被列为失信被执行人;

  (五)没有其他不宜担任的情形。

  第三十条【委员候选人的产生】业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织推荐;

  (二)居民委员会、村民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  第三十一条【委员资格终止情形】业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

  (一)不再是本物业管理区域内业主的;

  (二)以书面形式向业主委员会或业主大会提出辞职的;

  (三)因疾病等原因丧失履职能力的;

  (四)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (五)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

  (六)无正当理由拒不履行业主义务的;

  (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第三十二条【业主委员会的职责】业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,书面报告履职情况并接受业主质询;

  (二)拟定需要提交业主大会表决的议案;

  (三)代表业主签订物业服务合同,并与物业服务人进行交接;

  (四)监督物业服务质量,督促物业服务人履行义务,协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷;

  (五)监督管理规约的实施,督促业主遵守管理规约和业主大会决议,对业主、物业使用人违规违约行为进行劝阻、制止;

  (六)制作和保管业主委员会管理制度、会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (七)负责管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的公示;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第三十三条【业主委员会的禁止性行为】业主委员会及其成员不得有下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的;

  (二)转移、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动形成的文件资料的;

  (三)擅自使用业主大会、业主委员会印章的;

  (四)挪用、侵占业主共有财产的;

  (五)泄露业主信息的;

  (六)其他侵害业主合法权益的行为。

  第三十四条【业主委员会会议】业主委员会会议按照业主大会议事规则的规定召开。经三分之一以上的委员提议,可以召开临时会议。

  业主委员会召开会议应当由过半数委员参加,委员不得委托他人参会。业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题、时间、地点等告知物业所在地的居(村)民委员会,并听取意见和建议。居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意,并在会议结束后三日内将会议情况和确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的市、县(区)住房城乡建设行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十五条【业主委员会报备】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料报物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到上述材料之日起七个工作日内进行审核、备案,并出具业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。

  第三十六条【业主委员会换届】业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府自收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定申请的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当督促其履行职责,也可以应业主书面要求组建换届小组。换届小组按照筹备组人员构成组建。

  业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  第四节 物业管理委员会

  第三十七条【物业管理委员会的职责和条件】街道办事处、乡(镇)人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,行使业主大会、业主委员会职责,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举业主委员会。

  有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立的;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的。

  第三十八条【物业管理委员会的组成】物业管理委员会由居(村)民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

  物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任,副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十九条【物业管理委员会任期】物业管理委员会的任期一般不超过三年。

  期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府重新组建物业管理委员会。

  第四十条【物业管理委员会备案】物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料报物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到上述材料之日起五日内进行审核、备案。

  第四十一条【物业管理委员会的解散】已成立业主大会、选举产生业主委员会并按规定备案的,或者因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当及时解散物业管理委员会。

第四章 物业服务 

  第四十二条【前期物业服务】建设单位承担前期物业服务责任。建设单位选聘前期物业服务人的,应当签订书面前期物业服务合同。

  前期物业服务人应当通过招投标的方式选聘。投标人少于三人或者物业管理区域面积小于三万平方米的,经物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议的方式。

  第四十三条【建设单位的移交义务】在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

  (一)物业管理区域划分的相关文件;

  (二)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  物业已投入使用的,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

  前期物业服务人应当自物业交接后三十日内,将建设单位移交资料清单连同前期物业服务合同等文件报物业所在地的街道办事处或者乡(镇)人民政府备案。

  第四十四条【前期物业服务的终止】业主续聘前期物业服务人或选聘新物业服务人的,自物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。新的物业服务人接管前,前期物业服务人应当继续处理物业服务事项。

  第四十五条【物业服务人的选聘】业主聘请个人提供物业服务的,可以通过协议方式选聘。

  业主委托物业服务企业提供物业服务的,可以通过招投标等方式选聘。一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

  零散楼栋、院落等未实施物业管理的建成居住区,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当采取集中托管或者社区托管的方式,提供基础性物业服务。待物业管理条件成熟后,依照本规定选聘物业服务企业提供物业服务。

  第四十六条【物业服务合同】业主委员会、物业管理委员会应当与物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务人应当自合同签订或变更之日起十五日内将合同文本报物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  物业服务合同的内容应当包括服务事项、服务等级、服务费用标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。

  第四十七条【物业服务人的职责】物业服务人依法享受政策和税收优惠,并履行好以下职责:

  (一)听取业主的意见和建议,接受业主监督;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)对物业管理区域内的违法违规行为应采取合理措施制止,并及时报告行政执法机关;

  (四)对违反管理规约的行为进行劝阻,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (五)维护物业服务区域的基本秩序和安全,发现有安全隐患的,及时设置警示标志,采取措施消除隐患或者向专业机构报告;

  (六)按照规定及时公开物业服务信息;

  (七)配合街道办事处或者乡(镇)人民政府、行政执法机关、居(村)民委员会做好物业管理相关工作;

  (八)法律、法规规定及物业服务合同约定的其他义务。

  第四十八条【物业服务人的禁止性行为】禁止物业服务人实施下列行为:

  (一)违反物业服务合同减少服务内容,降低服务标准,擅自设置收费项目和提高收费标准的;

  (二)将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人;

  (三)擅自利用业主共有部分开展经营活动的;

  (四)挪用、侵占业主共有部分收益的;

  (五)泄露业主信息的;

  (六)采取停止供水、供电、供气、供热或者变相限制服务等方式催交物业费的;

  (七)其他损害业主合法权益的行为。

  第四十九条【物业服务信息公示】物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示以下信息:

  (一)物业服务企业的营业执照、物业管理区域的负责人、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等专项服务设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录等;

  (四)上一年度物业费、公共收益收支情况,维修资金使用情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  第五十条【物业服务等级和收费标准】住宅小区前期物业服务和保障性住房小区物业服务等级由物业所在地的县(区)住房城乡建设行政主管部门核定。

  住宅小区前期物业服务和保障性住房小区物业服务收费项目及收费标准由物业所在地的县(区)价格主管部门按照服务等级核定。

  除前款规定的情形外,物业服务等级和收费标准由业主和物业服务人协商确定。

  第五十一条【物业服务费的交纳】业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  第五十二条【公共收益】物业服务人利用公共部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。公共收益属于全体业主共有,优先用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十三条【物业服务人的解聘和续聘】业主大会决定解聘物业服务人的,应当提前六十日书面通知物业服务人,物业服务合同另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满前六个月,业主大会或者物业管理委员会应当组织业主决定续聘或者另聘物业服务人。原物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会或者物业管理委员会。

  第五十四条【物业服务人的交接】物业服务人应当在约定期限或者合理期限内履行下列交接义务,并且退出物业管理区域:

  (一)建设单位移交的资料;

  (二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、养护记录等相关资料;

  (三)物业服务用房、业主共用部位、共用设施设备资料以及物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (四)物业服务期间签订的书面协议以及物业改造、维修、养护等相关资料;

  (五)公共部分的收益、预收或者代收物业服务费、公共费用记录等相关资料;

  (六)业主名册;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的资料;

  (八)其他应当移交的资料。

第五章 物业的使用和维护 

  第五十五条【物业使用要求和禁止性行为】业主、物业使用人和物业服务人应当遵守法律、法规以及管理规约,按照物业的使用性质妥善使用,并且符合节约资源、保护生态环境的要求。

  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构和主体结构的;

  (二)违法搭建建筑物和构筑物的;

  (三)擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (四)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施的;

  (五)从建筑物中抛掷物品的;

  (六)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒有害物质的;

  (七)超过规定标准排放噪音的;

  (八)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道或者有其他妨碍安全疏散行为的;

  (九)在高层民用建筑公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电的,电动自行车进入载人电梯的;

  (十)违反规定饲养动物的;

  (十一)擅自设置营业摊点;

  (十二)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划的;

  (十三)损害其他业主合法权益或公共利益的行为。

  第五十六条【装饰装修】业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修中的禁止性行为和注意事项告知业主、物业使用人。

  业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规以及管理规约,并配合物业服务人进行必要的现场检查。

  第五十七条【车位、车库】物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。

  占用业主共有部分用于停放机动车辆的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,车辆的停放、收费和管理等事项由业主大会决定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  第五十八条【物业维护费用的分担】 物业管理区域内物业的维护责任,除在质量保修期内按规定由建设单位承担的以外,按下列规定划分:

  (一)业主房屋自用部分、自用设备,维修、更新和改造,由业主负责,费用由业主承担;

  (二)物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等维修养护项目,由物业服务企业组织实施,其费用从专项维修资金中支出;

  (三)物业共用部分、共用设施设备的日常维护,由物业服务企业负责,费用从物业服务收费中支出;

  (四)人为造成物业共用部分、共用设施设备损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  第五十九条【专营设施设备的维护】供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、网络等专业经营单位,应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。

第六章 法律责任 

  第六十条【建设单位的法律责任】违反本条例规定,建设单位有下列情形之一的,由相关行政主管部门给予处罚:

  (一)未在物业管理区域内配置物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款;

  (二)未通过招投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务人的,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款;

  (三)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,给予通报批评,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (四)挪用专项维修资金的,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;

  (五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十一条【物业服务人的法律责任】违反本条例规定,物业服务人有下列情形之一的,由相关行政主管部门给予处罚:

  (一)将全部物业服务转委托的,责令限期改正,处合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;

  (二)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,给予通报批评,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (三)挪用专项维修资金的,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任;

  (四)未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房的用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;

  (五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的,责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;

  (六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的,责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;

  (七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款。

  实施前款第一、四至七项行为有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十二条【违反物业使用规定】违反本条例规定,在物业使用过程中实施禁止性行为的,法律、行政法规已经规定法律责任的,从其规定。

  发现违法违规线索的,任何单位和个人可以向社区投诉举报,社区应当及时报告街道办事处或者乡(镇)人民政府,由街道办事处或者乡(镇)人民政府依法处理或者移送公安、城市管理、消防等执法部门进行执法。

  第六十三条【违反规定不退出物业管理区域】违反本条例规定,前期物业服务人、物业服务人自接到解聘之日起十日内不退出该物业管理区域的,由市、县(区)住房城乡建设行政主管部门责令退出;拒不退出的,由县(区)住房城乡建设行政主管部门列入不良行为记录名单。

  第六十四条【行政工作人员不履行职责】违反本条例规定,物业管理活动相关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则 

  第六十五条【法律用语解释】本条例所称物业服务内容,主要包括下列事项:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)物业装饰装修秩序的维护;

  (五)车辆行驶和停放秩序的维护;

  (六)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

  (七)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (八)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (九)物业服务档案和物业档案的保管;

  (十)其他物业服务事项。

  物业服务的具体内容和服务标准,按照合同约定。

  第六十六条【实施日期】本条例自 年 月 日起实施。

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